Acheter son logement autour des futures gares du Grand Paris Express ? L’idée a déjà traversé l’esprit de nombreux acheteurs. Preuve en est, d’après le groupe Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier autour des 68 futures stations* ont grimpé en moyenne de 25% ces cinq dernières années, contre 19% dans le reste des villes traversées. Les prix évoluent vite autour de ces spots, car ils seront bientôt revalorisés grâce aux 200 kilomètres de futurs métros automatiques qui ouvriront (ou ont ouvert) entre la fin 2020 et 2030. Les acheteurs et les investisseurs parient donc déjà sur de jolies plus-values dans ces quartiers.

Si les prix ont déjà flambé par endroits, il reste néanmoins des secteurs encore décotés. Dans son nouvel observatoire des prix autour du Grand Paris, Meilleurs Agents les a recensés. Grâce à ses estimations de prix, issues des bases de données foncières et de ses agences immobilières partenaires, le groupe a ainsi pu réaliser des “cartes” de prix station par station sur chacune des lignes (ou futures lignes) 14, 15, 16, 17 et 18. “Notre Observatoire permet d’identifier les nouveaux marchés de report”, se réjouit ainsi Thomas Lefebvre, le directeur scientifique de Meilleurs Agents. Car d’une future station à une autre, vous allez le constater, les prix varient parfois du simple au double... Ces cartes, que vous pouvez par ailleurs retrouvez ici, seront mises à jour tous les mois, promet le groupe. Voici leur présentation.

Ligne 14 : des stations décotées à Villejuif, Chevilly et le Kremlin Bicêtre

Prenons d’abord la ligne 14. Les Franciliens le savent, des extensions étaient programmées de longue date au nord de cette artère. Ces dernières semaines, les quatre premières stations du projet Grand Paris Express sont ainsi sorties de terre : Pont-Cardinet, Saint-Ouen, Mairie de Saint-Ouen et Porte de Clichy. Meilleurs Agents note d’ailleurs qu’autour de ces quatre spots, un “effet anticipation” des acheteurs s’est déjà largement fait sentir. Sur ces cinq dernières années, les prix ont ainsi grimpé de 46,5% autour de ces quatre gares, contre 25% en moyenne pour l’ensemble des stations.

Au nord de cette ligne, Meilleurs Agents observe un gouffre entre les prix pratiqués autour de Porte de Clichy (9.555 euros le mètre carré en moyenne) et Saint-Ouen (6.894 euros le mètre carré). Il s’agit pourtant de deux stations voisines. Et sur le pan sud de la ligne, on constate de très impressionnantes chutes de prix entre les futures stations Maison Blanche (8.807 euros le mètre carré moyen) et Kremlin Bicêtre (5.764 euros). A noter la situation géographique très intéressante de la future station Villejuif - Institut Gustave-Roussy : celle-ci se trouvera à l’intersection de la ligne 14 prolongée et de la future ligne 15. Les prix y sont, pour l’instant, de 5.002 euros le mètre carré.

Ligne 15 : Gennevilliers, Bobigny et Bagneux parmi les spots les plus intéressants

La particularité de la ligne 15, c’est qu’elle reliera les communes périphériques de la capitale les unes aux autres en une boucle quasi complète. Sur cette ligne, dont les premiers tronçons sont prévus en 2024, les prix varient ainsi du simple au triple. Autour de la station Pont-de-Sèvres (Boulogne-Billancourt), reliée pour l’instant par la seule ligne 9, les prix de l’immobilier s’établissent en effet à 8.854 euros le mètre carré en moyenne, contre 2.862 euros en moyenne à Bondy.

Cette nouvelle ligne va très certainement booster l’attractivité de certaines communes relativement enclavées. Parmi elles, Gennevilliers. La commune sera en effet bientôt raccordée au gros bassin d’emploi de la Défense en seulement trois stations de métro. Il suffira alors de 10 minutes pour relier les deux quartiers, contre environ 35 minutes actuellement selon Meilleurs Agents… Cette ville, aux prix moyens exceptionnellement modérés pour l’Ouest parisien (5.693 euros autour de la future station Les Grésillons), pourrait donc se révéler l’une des grandes gagnantes de la mise en service du Grand Paris Express d’après le groupe.

Autre commune à surveiller, selon Meilleurs Agents : Bobigny. La préfecture de Seine-Saint-Denis sera largement désenclavée grâce à ses trois nouvelles stations de la future ligne 15, explique l’estimateur en ligne. Enfin, la ville de Bagneux, où les prix sont actuellement 30% moins chers que dans les communes voisines, ferait également partie des cités particulièrement intéressantes à surveiller dans les mois à venir. La meilleure desserte de la commune, couplée aux nombreux projets de rénovation urbaine prévus, devraient lui permettre de booster son attractivité, explique Thomas Lefebvre.

Ligne 16 : entre 2.500 et 5.000 euros le mètre carré selon les stations

Sur la ligne 16 aussi, on observe des prix qui passeront du simple au double en quelques stations seulement. Saint-Denis, où les prix atteignent désormais 5.092 euros le mètre carré et qui accueillera deux terminus de lignes à la station Pleyel, sera particulièrement revalorisée selon Meilleurs Agents. Une seule station plus loin, à la Courneuve 6 Routes, les prix chutent jusqu’à 2.858 euros le mètre carré. Peut-être cela sera-t-il une solution de repli pertinente pour les budgets moins conséquents.

Ligne 17 : Un hub se créera à Saint-Denis-Pleyel

Au nord-est de Paris, la future ligne 17 reliera la commune de Saint-Denis à l’aéroport Charles-de-Gaulle en quelques stations. Les communes de la Courneuve (2.858 euros le mètre carré), Le Bourget (3.006 euros) et le parc des expositions de Villepinte seront traversées par cette ligne. A noter que Saint-Denis-Pleyel va devenir un véritable hub, puisque les lignes 14, 15, 16 et 17 convergeront à cet endroit.

Ligne 18 : des prix assez homogènes, sauf à Versailles

Au sud de Paris, la ligne 18 reliera enfin Versailles à l’aéroport d’Orly. Pour l’instant, les communes situées sur son trajet ont été assez peu impactées en termes de prix. Ceux-ci n’ont ainsi grimpé en moyenne que de 12,6% en cinq ans autour de Massy Opéra et de 6,2% autour de Massy Palaiseau. Mais surtout, ils se révèlent assez homogènes : les prix tournent ainsi autour de 4.000 euros le mètre carré à Saint-Quentin Est, Palaiseau, Massy-Palaiseau… Seule la commune de Versailles semble vraiment hors de portée pour les acheteurs locaux, avec ses 7.561 euros le mètre carré estimés par Meilleurs Agents.

Article publié le 09/02/2021 par Antoine Laurent pour Capital