En 2019, les montants investis dans l'immobilier d'entreprise - bureaux, commerces, locaux industriels type logistique - ont atteint un total de 35,4 milliards d'euros, contre 30,4 milliards en 2018.

"On pulvérise le record !", s'exclame David Bourla, directeur études et recherches de Knight Frank, groupe spécialisé dans le conseil en immobilier d'entreprise (commercialisation de bureaux, aménagement d'espaces de travail...). Ce bon cru s'explique principalement par "un effet très grande transaction". L'an dernier, les transactions supérieures ou égales à 400 millions d'euros ont pesé pour 10,1 milliards d'euros, contre 7,4 milliards l'année précédente.

Un intérêt plus marqué pour les régions

Outre des taux d'intérêt toujours aussi bas, les investisseurs français ont bénéficié d'une "collecte de l'épargne très dynamique". En outre, les investisseurs américains et asiatiques sont restés présents. Parmi eux, les Sud-Coréens, qui représentent 29% des investisseurs étrangers, ont montré un vif intérêt pour l'Île-de-France, avec une forte appétence pour les bureaux de la capitale, de la Défense et du croissant Ouest du Grand Paris, ainsi que pour la logistique.

Cette performance s'explique aussi par "un intérêt plus marqué pour les régions". Bien que la région parisienne conserve 75% des volumes globaux, l'Auvergne-Rhône-Alpes a tiré son épingle du jeu, avec plus de 2 milliards d'euros investis en 2019 en bureaux, commerces et logistique. La région lyonnaise a de plus connu l'an dernier un record de de mètres carrés loués et occupés, "le marché étant liquide, plus stable et plus grand" que les autres métropoles régionales.

Dans ces autres grandes villes, il existe peu d'actifs de taille stratégique pour susciter l'intérêt des grands investisseurs. Il est en effet toujours plus facile d'investir dans un actif à 50 millions d'euros plutôt que dans dix actifs de 5 millions d'euros, ne serait-ce que pour leur gestion a posteriori.

Bureaux: le Brexit moins profitable qu'espéré

Dans le détail, c'est l'immobilier de bureaux qui rafle la mise avec 25 des 35,4 milliards d'investis en 2019, et sans surprise, c'est la région-capitale qui se taille la part du lion.

Le volume a certes diminué à Paris intramuros du fait de propriétaires qui ne veulent plus vendre pour garder leurs actifs ou qui les revalorisent pour capter la hausse des valeurs. Mais le quartier d'affaires de la Défense a, lui, connu une très bonne année à 3,6 milliards d'euros, deuxième meilleure année après 2007 au cours de laquelle Cœur de Défense avait été vendu pour 2 milliards d'euros.

Dans ce domaine, le Grand Paris commence à jouer dans la cour des grands. Au Nord, les villes Saint-Denis et Saint-Ouen sont très prisées tant du fait des Jeux olympiques, que du prolongement de la ligne 14 au Nord cet été, sans oublier les surfaces qu'elles offrent au-delà du périphérique. Au Sud, des communes, qui seront desservies par la ligne 15 Sud du Grand Paris Express en 2024-2025, comme Montrouge, Villejuif ou Bagneux intéressent de plus en plus.

En revanche, les conséquences du Brexit sur l'attractivité de l'Île-de-France seront sans doute moins bénéfiques qu'espérées, malgré les annonces tonitruantes d'organisations qui font du marketing territorial. L'arrivée de l'Autorité bancaire européenne, de Bank of America, de la banque Wells Fargo et de l'assureur Chubb est une réalité, mais Knight Frank estime, lui, à 2.000 à 2.500 emplois relocalisés, contre 4.000 estimés par l'agence d'attractivité du conseil régional francilien Choose Paris Region. Ces derniers répliquent qu'ils accompagnent tous les secteurs (finance, industrie...) et pas seulement l'immobilier.

L'immobilier logistique apporte de meilleurs rendements

Sur la logistique, "le record de 2017 a été dépassé". Anglo-saxons, Français, Européens, Asiatiques... Tous s'y intéressent davantage qu'avant, tant pour diversifier leur portefeuille que pour obtenir de meilleurs rendements que dans l'immobilier d'entreprise traditionnelle. "Ils sont en effet entre 4 et 5% sur les meilleurs actifs, contre 2,75 à 3,25% pour les bureaux", souligne David Bourla. Ce record sectoriel s'explique en outre par la progression du e-commerce qui nécessite un nombre croissant d'entrepôts.

A contrario, le segment du commerce n'a "pas battu ses records", même si l'intérêt pour les actifs en pied d'immeuble sur les grandes avenues parisiennes (Champs-Elysées et boulevard Haussmann) demeure "très fort". Idem avec les centres commerciaux qui ont connu un certain regain chez les investisseurs. Axa, par exemple, a acquis 50% des parts du passage du Havre (Saint-Lazare) et 75% d'Italie II (Paris 13ème).

Publié le 14/01/2020 par César Armand, pour Tribune